【退去時の敷金トラブルを防ぐ完全ガイド】「知らないと全額請求される」法律で決まっている貸主・借主の負担ルールと、不当請求を断るための正しい交渉術！入居時からできる準備まで体験談つきで全解説【2026年版】

本記事は国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」等に基づく一般的な情報提供を目的としています。

個別の状況・契約内容によって異なる場合があります。具体的な交渉・法的対応については、弁護士・消費者センター等の専門家にご相談ください。

「退去時の原状回復トラブルの根本は『知識の非対称性』です。法律・ガイドラインを知っている借主は正しく交渉でき、知らない借主は不当な請求を払わされる。この記事を読んで、正しい知識を持って退去に臨んでください。」

— 筆者が退去トラブルを経験して学んだこと

貸主（大家）負担：借主が払う必要がない

借主負担：払う必要があるもの

「一番多い不当請求は『ルームクリーニング代を借主全額負担』というケースです。入居時からクリーニング代を借主負担とする特約が契約書に記載されている場合を除き、通常の清掃状態の部屋のクリーニング代は貸主負担というのがガイドラインの考え方です。契約書を必ず確認してください。」

— 消費者センターでの相談内容から（筆者調査）

「退去時に25万円の原状回復費を請求されました。ガイドラインを調べて不当な項目をリストアップし、書面で異議を申し立てました。最終的に5万円の負担で合意できました。知識を持って交渉するだけで20万円が戻ってきた感覚でした。」

— 筆者の退去トラブルで実際に交渉した体験

① 部屋全体を動画・写真で記録する

全室・全壁面・天井・床・水回り・設備を全方位から撮影。

傷・汚れ・設備の状態を全て記録。日付入りで保存する（スマートフォンの位置情報・日時が自動記録されるため有効）。

② 入居時チェックリストを大家・管理会社に提出する

気になる傷・汚れを全て書き出して提出する。

「入居時から存在していた傷」として記録することで、退去時に借主負担として請求されることを防げます。

③ 契約書の特約条項を確認する

「ルームクリーニング代借主負担」「畳の表替え借主負担」など、ガイドラインの原則と異なる特約が記載されていないか確認する。

不明な特約は入居前に管理会社に確認する。

④ 写真・動画をクラウドに保存する

スマートフォンの故障・買い替えで証拠が消えないよう、Googleフォト・iCloudなど複数の場所に保存する。

契約書に「ルームクリーニング代借主負担」等の特約が記載されている場合でも、その特約が「暴利的」「消費者契約法に違反する」と判断される場合は無効になることがあります。

不当と思われる特約については消費者センター等に相談してください。

新居への入居当日に

①全室を動画撮影

②入居時チェックリストを管理会社に提出

③契約書の特約を確認

この3つをやるだけで、退去時のトラブルリスクを大幅に下げられます。