2026.04.29

【賃貸の修理費は誰が払う？】「大家負担なのに自腹を切った」が起きる理由と設備別の正しい費用負担ルール！修繕を断られたときの正しい交渉術まで体験談つきで全解説【2026年版・民法606条対応】

miroku

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この記事について

本記事は民法・国土交通省ガイドライン等に基づく一般的な情報提供です。

個別の状況・契約内容によって異なります。

具体的な対応は弁護士・消費者センター等にご相談ください。

Contents

「設備が壊れたのに修理費を自腹で払った」：それは間違いかもしれない
民法で定められた「貸主の修繕義務」：法的根拠を知る
「設備別」修繕の負担ルール：大家負担か借主負担かの一覧
「修繕を断られた・無視された」：5ステップの正しい対処
修繕依頼の「言い方スクリプト」：コピーして使えるメール例
設備別「修繕費用の負担」早見表
まとめ：「民法606条を知っている借主は損をしない」
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生活トラブル

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「設備が壊れたのに修理費を自腹で払った」：それは間違いかもしれない

給湯器が壊れたら「修理費は借主負担です」と言われてそのまま払った。

エアコンが故障したのに「契約上は借主が直すことになっている」と言われ困惑した。

水道の蛇口が壊れたのに「小さな修理は自分で」と断られた——こういった経験をしたことはありませんか。

実は民法・判例・国土交通省ガイドラインでは、賃貸物件の主要設備（給湯器・エアコン・水道設備等）の修繕は原則として「貸主（大家）の義務」とされています。

知識の差が「払わなくていい費用を払う」という結果を生んでいます。

「賃貸の修繕トラブルの多くは、借主が法律を知らないことから発生します。民法606条では貸主には修繕義務があることが定められています。これを知っているだけで交渉の立場が全く変わります。」

— 筆者が賃貸トラブルを調査・経験して得た知識

民法606条：貸主の修繕義務が法律で定められている

自腹NG：大家負担の修理を払う必要はない

断られた場合の正しい対処法がある

小修繕だけは借主負担になる場合も

民法で定められた「貸主の修繕義務」：法的根拠を知る

民法606条第1項には「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定められています。

つまり借主が快適に住むために必要な修繕は、原則として貸主（大家）の義務です。

例外の3パターン

①借主の故意・過失によって生じた故障は借主負担

②「小修繕は借主負担」という特約が契約書にある場合は一定範囲で有効

③通常使用の範囲を超えた使用による損耗は借主負担になりうる。

「設備別」修繕の負担ルール：大家負担か借主負担かの一覧

給湯器・ボイラーの故障

原則：大家（貸主）負担

備え付けの給湯器は「住居の快適な使用に必要な設備」であり、経年劣化・通常使用による故障は貸主の修繕義務の範囲です。

対処法

管理会社・大家に「民法606条に基づき修繕をお願いします」と書面で連絡。応じない場合は一定の条件のもとで借主が自ら修繕して費用を大家に請求できる場合があります（民法607条の2）。

借主負担になるケース

借主の不適切な使用（水抜きを怠って凍結破裂等）・借主が損傷させた場合。

体験談

給湯器が突然壊れて「修理費は借主負担」と言われました。

民法606条を提示して「経年劣化による故障は貸主負担のはずです」と書面で伝えたところ、1週間後に大家負担で修理してもらえました。

エアコンの故障・修理

原則：大家（貸主）負担（備え付けの場合）

入居時から備え付けのエアコンが故障した場合は、通常使用による経年劣化であれば貸主負担が原則。

借主が持ち込んだエアコンは借主負担。

確認ポイント

契約書・重要事項説明書で「備え付け設備」として記載があるか確認する。

記載があれば大家負担を主張できる根拠になる。

注意

「エアコンは設備一覧に載っていない」「残置物（前の住人のもの）として引き継いだ」と言われる場合は負担関係が異なる可能性があります。

水道・排水管の故障・水漏れ

原則：大家（貸主）負担

給水管・排水管・水栓の経年劣化による故障・水漏れは貸主の修繕義務の範囲です。

緊急時の対応

まず止水栓を閉めて被害を最小化→管理会社に緊急連絡。

大家に連絡がとれない緊急事態は、民法607条の2の「急迫の事情」として借主が業者を手配して費用請求できる場合があります。

「小修繕」：電球・電池・シャワーカーテン等

借主負担になりやすい

「小修繕は借主負担」の特約がある場合に借主負担とされることが多い。

ただし給湯器・エアコン等の主要設備には適用されません。

「小修繕は借主負担」特約があっても、主要設備には適用されないのが原則です。

特約の範囲について争いがある場合は専門家に相談してください。

「管理会社から『小修繕特約があるので給湯器も借主負担』と言われましたが、それは誤りです。小修繕特約が有効なのは電球交換等の軽微なものに限られ、給湯器等の主要設備には適用されないのが原則です。」

— 筆者が管理会社との交渉で学んだこと

「修繕を断られた・無視された」：5ステップの正しい対処

書面（メール）で記録に残しながら修繕を依頼

「〇〇が故障している。民法606条に基づき速やかな修繕をお願いします」と記録が残る方法で連絡する。

「合理的な期間」を設けて再度催告

1〜2週間待っても対応がない場合、「〇〇までに対応がない場合は借主において修繕業者を手配します」と通知する。

消費者センター・住まいるダイヤルに相談

「消費者ホットライン（188番）」または「住まいるダイヤル（0570-016-100）」に相談。

無料で専門家のアドバイスを受けられます。

緊急性が高い場合は借主が修繕して費用請求（民法607条の2）

急迫の事情がある場合・大家に通知したが応じなかった場合、借主が修繕して費用を請求できます（事前に専門家確認推奨）。

少額訴訟・調停

60万円以下の費用請求は少額訴訟（弁護士なしで可）を利用できます。

訴訟を起こすこと自体が相手の姿勢を変えるきっかけになることも。

修繕依頼の「言い方スクリプト」：コピーして使えるメール例

最初の連絡メール（コピー可）

「〇月〇日に〇〇（設備名）が故障しました。民法606条に基づき、賃貸物の使用に必要な修繕を速やかに行っていただくようお願い申し上げます。対応予定日時をお知らせください。」

「借主負担」と言われたときの返答

「今回の故障は経年劣化によるものであり、借主の故意・過失には該当しないと判断しています。民法606条に基づき大家負担での修繕をお願いします。特約の適用範囲についてもご説明いただけますか。」

設備別「修繕費用の負担」早見表

設備・箇所	経年劣化の場合	借主の故意・過失の場合
給湯器・ボイラー	大家負担	借主負担
備え付けエアコン	大家負担	借主負担
給水管・排水管	大家負担	借主負担
水栓・蛇口	大家負担（原則）	借主負担
トイレの修理	大家負担（原則）	借主負担
電球・蛍光灯の交換	借主負担（小修繕）	借主負担
壁・床の経年劣化	大家負担	借主負担
窓・サッシの故障	大家負担（原則）	借主負担
設備の経年劣化全般	大家負担	借主負担